Eigenkapitalrendite bei Immobilien: Wie der Leverage-Effekt die Kapitalanlage beeinflusst

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, schaut erst einmal auf die Mieteinnahmen. Die entscheidende Frage lautet aber: Wie viel von meinem eingesetzten Eigenkapital arbeitet wirklich? Zwischen Bruttomietrendite und realer Eigenkapitalrendite liegen einige Rechenschritte, in denen sowohl Fremdkapitalkosten als auch die laufenden Ausgaben und das jeweilige Finanzierungsmodell auftauchen. In diesem Beitrag zeigen wir, mit welchen Kennzahlen sich eine Immobilieninvestition fundiert bewerten lässt und wie Zinsniveau und Fremdkapitalquote dabei zusammenwirken.

Bruttomietrendite und Nettomietrendite als Ausgangspunkt

Die Bruttomietrendite berechnet sich aus der Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Im zweiten Halbjahr 2025 lag dieser Wert in den 50 größten deutschen Städten im Schnitt bei 4,1 Prozent, wie der Mietrenditeatlas von Baufi24 zeigt. Strukturschwächere Städte wie Chemnitz oder Hagen lagen dabei mit zum Teil über 5 Prozent bedeutend höher, während die Metropolen wie München häufig unter 3 Prozent liegen.

Die Bruttorendite eignet sich nur zur ersten Abschätzung. Eine realistischere Einschätzung der Nettomietrendite berücksichtigt Faktoren wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Leerstandsrisiken sowie nicht umlegbare Kosten. In der Praxis bleibt von einer Bruttorendite von 4 Prozent häufig lediglich eine Nettorendite zwischen 1,5 und 2,5 Prozent, ohne dass die Finanzierungskosten in Betracht gezogen werden. Wer verschiedene Objekte vergleichen oder unterschiedliche Finanzierungsszenarien mit variierenden Eigenkapitalquoten durchspielen möchte, hat die Möglichkeit, einen Renditerechner zu verwenden. Dieser fasst Kaufpreis, Mieteinnahmen, Nebenkosten und Zinssatz in einer einzigen Berechnung zusammen.

Der Leverage-Effekt: Einfluss von Fremdkapital auf die Eigenkapitalrendite

Der Leverage-Effekt verdeutlicht, wie Fremdkapital die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals beeinflusst. Die entsprechende Formel lautet: Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + (Gesamtkapitalrendite minus Fremdkapitalzins) multipliziert mit dem Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital.

Sofern die Gesamtkapitalrendite einer Immobilie über dem Zinssatz des Darlehens liegt, erhöht sich die Eigenkapitalrendite mit steigendem Anteil an Fremdkapital. Liegt die Rendite darunter, wird der Bumerang-Effekt noch zunehmender. Wie die Bauzinsen-Übersicht von Interhyp für eine zehnjährige Zinsbindung im Juni 2026 zeigt, liegen die effektiven Jahreszinsen bei rund 3,5 bis 4,0 Prozent (Deutsche Bundesbank). Eine Immobilie muss also nach Kosten eine Rendite oberhalb dieser Marke erwirtschaften, wenn sich der Einsatz von Fremdkapital lohnen soll. Sonst ergibt sich zwar ein höherer Cashflow durch geringeren Eigenkapitaleinsatz, aber die Eigenkapitalrendite sinkt.

Ein Beispiel verdeutlicht den Bumerang-Effekt: Bei einer Gesamtkapitalrendite von 4,5 Prozent und einem Darlehenszins von 3,7 Prozent erhöht ein Fremdkapitalanteil von 70 Prozent die Eigenkapitalrendite auf rund 6,4 Prozent. Sinkt die Objektrendite aber auf 3 Prozent, so fällt die Eigenkapitalrendite bei gleicher Fremdkapitalquote auf unter 1,4 Prozent. Der Hebel hat somit in beide Richtungen Auswirkungen – abhängig von der Marktsituation kann er sowohl zu höheren Gewinnen als auch zu verstärkten Verlusten führen.

Kaufpreisfaktor und Cashflow als hilfreiche Prüfkriterien

Neben der Rendite ist es sinnvoll, den Kaufpreisfaktor zu beachten, also das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und der Jahreskaltmiete. In der Immobilienbranche wird ein Faktor unter 20 als vorteilhaft angesehen. In Großstädten liegt dieser Wert oft zwischen 25 und 30, während er in ländlichen Gebieten teilweise unter 15 fällt.

Der Cashflow nach der Finanzierung ist ebenfalls von großer Bedeutung. Ein Objekt gilt dann als cashflow-positiv, wenn die Mieteinnahmen nach Abzug der Darlehensraten, Hausgeld, Rücklagen und Grundsteuer einen monatlichen Überschuss erzielen. Angesichts steigender Zinsen, die seit 2022 zu beobachten sind, kann eine Immobilie trotz solider Bruttomietrendite negativ ausfallen, wenn die Finanzierungskosten zu optimistisch kalkuliert wurden. Daher sollte das Verhältnis von Eigenkapital zu Fremdkapital nicht nur die Rendite berücksichtigen, sondern auch die monatliche Belastung des Haushalts widerspiegeln.

Vor einem Kauf ist es ratsam, mehrere Kennzahlen zu kombinieren: Beginnen Sie mit der Bruttomietrendite zur ersten Einschätzung, analysieren Sie dann die Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite für eine realistische Bewertung, und nutzen Sie den Kaufpreisfaktor sowie den Cashflow als weitere Kontrollpunkte. Wer diese Werte vor dem Abschluss eines Kaufvertrags unter Berücksichtigung aktueller Zinssätze prüft, kann Überraschungen bei der Anschlussfinanzierung vermeiden und fundierter entscheiden, ob der Einsatz von Fremdkapital im konkreten Fall tatsächlich sinnvoll ist.

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