Grundsteuerreform – Gestaltungsspielraum für die Bundesländer vorhanden

Gesetzgeber muss verfassungswidrige Grundsteuer reformieren

Im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die bisher bestehende Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Das Gericht hat dem Gesetzgeber mit dieser Entscheidung den Auftrag gegeben, bis Ende 2019 für eine Neuregelung der Besteuerung von Grundbesitz zu sorgen. Grundlage der höchstrichterlichen Entscheidung ist die Feststellung, dass die bisher angewandte Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verstößt.

Bisher wird die Höhe der Grundsteuer, auf Basis veralteter Daten ermittel. So werden der Besteuerung von Grund und Boden derzeit in Westdeutschland die Einheitswerte aus dem Jahre 1964 zugrunde gelegt. Für Ostdeutschland gehen die Einheitswerte für Grund und Boden sogar auf das Jahr 1935 zurück.

Wie sieht das Vorhaben der Bundesregierung zur Neugestaltung der Grundsteuer aus?

Zunächst einmal hat sich der Koalitionsausschuss der Bundesregierung über die Reform der Grundsteuerermittlung grundsätzlich geeinigt. Allerdings sieht der Gesetzentwurf eine Öffnungsklausel für die Bundesländer der Bundesrepublik Deutschland vor. Fest steht bisher lediglich, dass die neue Grundsteuer spätestens ab dem Jahr 2025 in der neuen Form erhoben werden wird.

In der Bundesregierung und den Bundesländern werden zwei unterschiedliche Berechnungsmodelle diskutiert und es ist bisher noch nicht absehbar, welche Länder zu welchem Model tendieren.

Somit ist zur Zeit noch nicht ersichtlich welche Immobilieneigentümer und Mieter letztendlich von der Neuordnung profitieren werden und wo es in Zukunft größere Belastungen geben wird. Der Gesetzgeber hat bisher nur durchblicken lassen, dass das Gesamtaufkommen aus der Grundsteuer nach dem neuen Verfahren nicht höher sein wird als in der Vergangenheit.

Das Ertragswertmodell der Bundesregierung von Bundesfinanzminister Olaf Scholz

Das von der Bundesregierung vorgestellte Modell sieht vor, der Berechnung der Grundsteuer einen Mix aus Bodenwert und durchschnittlicher Miete in dem entsprechenden Gebiet zugrunde zu legen. Dieses Modell führt dazu, dass in Gebieten mit hohen Wohnungsmieten die Grundsteuer stark ansteigen würde. In ländlichen Gegenden mit niedrigen Mietkosten würde nach diesem Vorschlag die Grundsteuer deutlich niedriger ausfallen. Interessenverbände wie beispielsweise der Deutsche Mieterbund sehen in diesem Verfahren eine weitere Explosion der Mietkosten in den Ballungsräumen der großen Städte. Beklagt wird in diesem Zusammenhang, dass besonders dort, wo Mieter jetzt schon einen großen Teil ihres Einkommens für die monatliche Miete ausgeben müssen, die Belastung weiter ansteigen wird. Da die Grundsteuer in der bisherigen Form auf die Mietkosten umgelegt werden kann, würde eine deutliche Mehrbelastung der Grundsteuer in den Metropolregionen letztendlich von den Mietern zu tragen sein. Gegen diese Form der Berechnung läuft der Mieterbund Sturm. Es wird gefordert, die neue Grundsteuer nicht mehr auf die Mieter umlegen zu können.

Das Flächenmodell der bayerischen Landesregierung

Die Landesregierung in Bayern hat einen anderen Berechnungsansatz für die neue Grundsteuer. Zur Vereinfachung der Ermittlung soll nach dem Willen aus München allein die Grundstücksgröße der Maßstab für die Berechnung der Grundsteuer sein. Aus Sicht der bayerischen Landesregierung ist es ein immenser Verwaltungsakt für jedes Grundstück in Deutschland neben der Größe des Grundstücks auch die tatsächlichen Wohnungsmieten zu ermitteln. Zumal sich die Mieten auch im Laufe der Zeit ändern und dies wiederum eine Neubewertung nach sich ziehen müsste.

Wie geht es jetzt weiter?

Durch die Öffnungsklausel des Koalitionsausschusses der Bundesregierung hat jetzt jedes der 16 Bundesländer in der Bundesrepublik Deutschland die Möglichkeit sich für eines der beiden Modelle zu entscheiden. Wie hoch aber im Endeffekt die Grundsteuer nach der neuen Berechnung für jeden einzelnen Grundstückseigentümer ausfallen wird, ist auch in Zukunft noch ungewiss. Denn entscheidend für die tatsächliche Höhe der Grundsteuer ist der jeweilige individuelle Hebesatz der Städte und Gemeinden. Sie werden am Ende die Rechnung erstellen, die der Grundstückseigentümer final bezahlen wird. Weitere Einzelheiten zur neuen Grundsteuer und den Gestaltungsspielräumen der Bundesländer finden Sie hier.

Fazit

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer ist vom Bundesverfassungsgericht aufgrund des Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz für verfassungswidrig erklärt worden.

Der Bundesregierung verbleibt nur noch wenige Zeit, eine Neuregelung bis zum Ende des Jahres 2019 gesetzlich festzulegen. Aktuell gibt es mit dem Ertragswertmodell und dem Flächenmodell zwei unterschiedliche Varianten für die Neuberechnung. Für beide Modelle gibt es Befürworter. Welches Berechnungssystem sich am Ende durchsetzen wird, kann durch die Öffnungsklausel in der Gesetzesvorlage von den Bundesländern bestimmt werden. Es bleibt zu hoffen, dass das neue System zu einer gerechten Grundsteuer in Deutschland führen wird.

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