Die Wertermittlung von Immobilien für eine steuerliche Bewertung

Die Wertermittlung von Immobilien für steuerliche Bewertungen ist vor allem im Erbschaftsfall bedeutsam. Seit dem 01.01.2009 gelten hierfür geänderte Bestimmungen. Die komplizierten Regelungen betreffen die Erbschaftsbesteuerung, wenn der hinterbliebene Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner beziehungsweise weitere Verwandte (meistens die Kinder) das Haus oder die Wohnung für einen Mindestzeitraum weiterhin selbst bewohnen.


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Die komplexe steuerliche Bewertung von Immobilien

Grundsätzliches zum Immobilienwert im Erbschaftsfall

Vererbte Immobilien werden steuerlich grundsätzlich nach ihrem Verkehrswert bewertet. Die Ermittlung dieses Wertes kostet allerdings Geld und Zeit - zumindest dann, wenn ein Gutachten verlangt wird und andere Interessenten daraufhin ein Gegengutachten erstellen lassen, das regelmäßig einen anderen Wertansatz ermittelt. Einschlägige Rechtstreitigkeiten werden stets wegen der Bausubstanz und der Lage ausgefochten, beides bestimmt den Verkehrswert entscheidend mit. Anders sieht es bei den Grundstücken aus, auf denen die Immobilien stehen. Zwar ist hier seit 2009 ebenfalls der “gemeine Wert” anzusetzen (§ 177 BewG), doch es sind für die exakte Ermittlung nach wie vor die früher üblichen Verfahren zulässig. Bebaute Grundstücke können nach dem Vergleichswertverfahren bewertet werden (insbesondere Wohnungseigentum), des Weiteren nach dem Ertragswertverfahren (betrifft besonders vermieteten Grundbesitz) und auch nach dem Sachwertverfahren. Letzteres kommt zum Ansatz, wenn kein sonstiges Verfahren geeignet ist. Näheres regelt der § 182 BewG (Bewertungsgesetz). Vermieteter Grundbesitz erhält eine leichte Begünstigung, wenn er zu Wohnzwecken genutzt wird. Es sind nach § 13c ErbStG nur 90 % des Wertes anzusetzen. Die Regelung gilt für Grundbesitz im Inland, aber auch in einem EU- oder EWG-Mitgliedstaat. Es gibt noch weitere steuerliche Vergünstigungen, wenn vererbte Immobilien vermietet werden: Die Erbschaftsteuer kann bis zu zehn Jahre auf Antrag zinslos gestundet werden, wenn sie nur durch eine Veräußerung der Immobilie bezahlt werden könnte. Das gilt auch bei der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Tipp

Um einen geeigneten Gutachter zu finden bedarf es meist an einer ausgiebigen Suche in verschiedenen Printmedien, einfacher findet man einen Sachverständigen über die Gutachtersuchmaschine www.gusuma.de

Wann erfolgt die Wertermittlung von Immobilien nach steuerlichen Gesichtspunkten?

Diese Wertermittlung erfolgt nur bei Bedarf ("Bedarfsbewertung") am Ort des Objektes, wobei das Finanzamt eigene Vertreter schickt. Die Erbschaftssteuer legt das Wohnsitzfinanzamt fest. Um einen Überblick bzw. eine Berechnung der Erbschaftssteuer vorzunehmen, werden online zahlreiche Erbschaftssteuer-Rechner zur freien Verfügung gestellt.

Bewertungsprinzipien für Wohnimmobilien unter steuerlichen Gesichtspunkten

Es gibt mehrere Bewertungsprinzipien für die Ermittlung des Verkehrswertes, die in der Vergangenheit erfolgreich waren und vorrangig eingesetzt wurden. Mit der nachfolgenden groben Auflistung ist eine Orientierung möglich, wie die Bewertung seit 2009 erfolgen könnte und dürfte. Es handelt sich allerdings um eine Pauschalbetrachtung, die sicher als Richtlinie hilfreich ist, aber im Streitfall als unzureichend gelten muss. Dann kämen Immobilien Gutachter und spezialisierte Anwälte zum Zuge.

  • Unbebaute Grundstücke erzielen keinen Ertrag. Daher greift das Finanzamt bei der Bewertung auf die Bodenrichtwerte von kommunalen Gutachterausschüssen zurück. Diese legen einen Richtwert pro m² fest, der mit der Grundstücksgröße zu multiplizieren ist. Dasselbe Verfahren wird für Grundstücke ohne nutzbare Gebäude angewendet.
  • Eigenheime: Hier kommt ganz klar der Verkehrswert zum Ansatz, der unter anderem durch örtliche Vergleichswerte wie dem lokalen Mietspiegel zu ermitteln ist. Dieser genügt allerdings wegen des vorhandenen Grundstückes nicht, das wiederum sehr unterschiedlich groß sein kann. Daher rechnet das Finanzamt für Häuser mit Grundstück einen Zuschlag hinzu.
  • Bei vermieteten Objekten kommt die Jahres-Nettokaltmiete steuerlich zu 90 % zum Ansatz.
  • Betriebsgebäude und sonstige Gebäude zur Spezialnutzung (etwa eine Garage, eine Lagerhalle etc.) werden in die Gebäude und den Grund und Boden aufgeteilt. Bei im Bau befindlichen Gebäuden sind die bisherigen Herstellungskosten dem Grundstückswert hinzuzurechnen. Das Erbbaurecht wiederum ist kein Grundstücksbestandteil. Daher fällt es nicht unter die Bewertung des Bedarfs.
  • Auch ein Mindestwert, der bis Ende 2008 galt, kann immer noch (in Teilen) berücksichtigt werden. Es gibt Gebäude in exzellenter Lage, die deutlich mehr wert sind als etwa ihre Bausubstanz. Das ist beim Verkehrswert in Rechnung zu stellen und auch absolut realistisch.
  • Es gibt darüber hinaus den umgekehrten Fall des niedrigeren Wertes gegenüber dem vermeintlichen Verkehrswert. Das muss aber der Erbe per Gutachten nachweisen. Die Gutachterkosten sind steuerlich abzugsfähig.

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